上海市住宅物业管理规定 （2004年8月19日上海市第十二届人民代表大 会常务委员会第十四次会议通过 2010年12月23 日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次 会议修订 根据 2018年11月22日上海市第十五 届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上 海市住宅物业管理规定〉的决定》第一次修正 根据20 20年12月30日上海市第十五届人民代表大会常 务委员会第二十八次会议《关于修改本市部分地方性法 规的决定》第二次修正 根据 2022年10月28日 上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会 议《关于修改〈上海市公共场所控制吸烟条例〉等 5 件地方性法规和废止〈上海市企业名称登记管理规定〉 的决定》第三次修正） 目 录 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 1第三章 物业管理服务 第四章 物业的使用和维护 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总则 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院 《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际 情况，制定本规定。 第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管 理，适用本规定。 第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理）， 是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关 区域内的环境卫生和秩序的活动。 本规定所称业主，是指房屋的所有权人。 本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。 第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理 工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管 2理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理 相关的行政管理工作。 市房屋行政管理部门履行以下职责： （一）制定本市物业管理相关政策； （二）建立完善本市物业管理分级培训体系； （三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监 督管理工作； （四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实 施工作； （五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台； （六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监 督管理。 区房屋行政管理部门履行以下职责： （一）组织实施物业管理相关政策和制度； （二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理； （三）指导和监督物业管理招投标活动； （四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使 用管理； （五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主 委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项； （六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业 主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理； 3（七）指导乡、镇人民政府和街道办事处开展物业管理业 务培训； （八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。 本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民 政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监 管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规 定。 第五条 区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制 度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处 以及相关 单位，部署、推进和协 调辖区内物业管理各项工作。 乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综 合管理工作制度，协 调和处理辖区内物业管理综合事务和 纠 纷；其设立的房屋管理事务 机构（以下简称房管 机构）承担房 屋管理的相关 具体事务。 乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责： （一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和 换届改 选，办理相关备 案手续； （二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常 运作，对 业主大会 筹备组（以下简称 筹备组）成员、业主委员会委员和 业主委员会 换届改选小组成员进行培训； （三） 参加物业承 接查验，指导和监督辖区内物业管理项 目的移交和接管工作； 4（四）办理物业服务合同备 案，对物业管理区域内的物业 服务实施日常监督 检查，指导和监督物业服务企业履行法定的 义务； （五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业； （六）建立物业管理 纠纷调解和投诉、举报处理机制，调 解物业管理 纠纷，处理物业管理相关投 诉和举报； （七）建立物业应急服务 保障机制； （八）法律、法规、规章规定的其他职责。 第六条 本市建立 健全以居民区 党组织为 领导核心，居民委 员会或者 村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共 同参与的住宅小区 治理架构，推动住宅物业管理 创新。 居民委员会、 村民委员会 依法协助乡、镇人民政府和街道 办事处开展 社区管理、 社区服务中与物业管理相关的工作， 加 强对业主委员会的指导和监督， 引导其以自 治方式规范 运作。 第七条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理 的社会组织， 依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培 训，对物业服务企业 之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业 合法权益。 本市鼓励物业服务企业 加入市物业管理行业协会。 第二章 业主及业主大会 5第八条 住宅小区， 包括分期建设或者 两个以上单位共同 开发建设的住宅小区，其设 置的配套设施设备是共用的，应当 划分为一 个物业管理区域； 但被道路、河道等分 割为两个以上 自然街坊或者封闭小区， 且能明确共用配套设施设备管理、维 护责任的， 可以分别划分为 独立的物业管理区域。 第九条 区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。 建设单位在申请办理住宅建设工 程规划许可证的同时，应 当向区房屋行政管理部门 提出划分物业管理区域的 申请，区房 屋行政管理部门应当 在五日内核定物业管理区域。 建设单位在房屋销售时，应当 将区房屋行政管理部门核定 的物业管理区域范 围，通过合同约定方式 向物业买受人明示。 第十条 尚未划分或者 需要调整物业管理区域的，区房屋行 政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第 八条的规定，结合当地居民委员会、 村民委员会的 布局划分物 业管理区域。 调整物业管理区域的， 还应当由专有部分面 积占 比三分之二以上的业主 且人数占比三分之二以上的业主 参与表 决，并应当经参与表决专有部分面 积过半数的业主 且参与表决 人数过半数的业主同 意。 物业管理区域 调整后，区房屋行政管理部门应当 在相关物 业管理区域内公 告。 第十一条 建设 单位在办理房屋交 付使用许可手续时，应当 向房管机构提交下列资料： 6（一） 竣工总平面 图，单体建筑、结构、设备 竣工图，配 套设施、地下管 网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安 装、使用和维护 保养等技术资料； （三）物业 质量保修文件和物业使用 说明文件； （四）物业管理所 必需的其他资 料。 建设单位在办理物业承 接验收手续时，应当 向物业服务企 业移交前款规定的资 料。 业主可以向房管机构、物业服务企业 申请查询本物业管理 区域内第一 款规定的资 料。 第十二条 业主 在物业管理活动中， 享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定， 接受物业服务企业 提供 的服务； （二） 提议召开业主大会会议、业主小组会议， 并就物业 管理的有关事项 提出建议； （三） 提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规 约、业主大会议事规则的建议； （四） 参加业主大会会议、业主小组会议，行使投 票权； （五）选 举业主委员会委员， 并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业管理区域内物业共用部 位、共用设施设备和 相关场地使用情况 享有知情权和监督权； 7（九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权 利。 业主在物业管理活动中，履行下 列义务： （一） 遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则 和专项维修资金管理规约； （二） 遵守物业管理区域内物业共用部 位、共用设施设备 和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方 面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作 出的决定； （四）按照有关规定交 纳专项维修资金； （五）按 时交纳物业服务 费； （六）履行其承 担的房屋使用安全责任； （七） 向业主委员会 提供联系地址、通讯方式； （八）法律、法规规定的其他 义务。 业主对建 筑物专有部分以 外的共有部分， 享有权利，承担 义务；不得以放弃权利不履行义务。 第十三条 业主大会由一 个物业管理区域内的全体业主组 成。 一个物业管理区域内，房屋 出售并交付使用的建 筑面积达 到百分之五十以上，或者 首套房屋 出售并交付使用已满两年 的，应当 召开首次业主大会会议，成立业主大会。 但只有一个 8